Usulan kerja sama · Perumahan + Kebun Alpukat · Versi 2
Rumah Tapak
+ Kebun Alpukat
Pemilik lahan tidak perlu mengeluarkan uang. Developer tidak perlu membeli tanah di muka. Kebun yang menjembatani keduanya.
Isi usulannya. Pemilik lahan menyetor lahan dan dibayar tunai tiap unit yang terjual — tanpa modal, tanpa risiko penjualan. Developer menyetor seluruh modal dan mendapat kembali 2,7× modalnya. Kebun alpukat ditanam lebih dulu, menjadi penopang arus kas saat penjualan belum jalan, lalu sepenuhnya menjadi hak pemilik lahan. Versi 2 memakai dua asumsi pembayaran yang lebih mendekati praktik: kontraktor dibayar 20% di muka lalu mengikuti progres bulanan, dan separuh pembeli memakai KPR.
Dua pihak sama-sama mau, tapi tersangkut di tanah.
Pemilik lahan punya aset yang menagih biaya tiap tahun tanpa menghasilkan. Developer punya kemampuan membangun tapi tidak sanggup menalangi tanahnya di depan. Keduanya berhenti di titik yang sama.
- Lahan diam tetap menagih.PBB, keamanan, dan pembersihan keluar tiap tahun tanpa satu rupiah pun masuk.
- Menjual putus terasa rugi.Sekali terima, selesai. Kenaikan nilai kawasan sesudahnya dinikmati orang lain.
- Ikut membangun sendiri berat.Butuh modal tunai miliaran dan menanggung risiko kalau rumahnya lambat laku.
- Tanah harus dibeli di depan.Uang paling besar keluar paling awal, jauh sebelum ada satu unit pun terjual.
- Kas tertekan di tahun-tahun awal.Infrastruktur, unit contoh, dan promosi jalan bersamaan sementara pemasukan belum ada.
- Kalau penjualan molor, untung tergerus.IPL unit belum laku dan biaya promosi terus berjalan.
Usulan ini menghilangkan satu-satunya simpul yang mengunci keduanya: tanah tidak dibeli di muka, melainkan dibayar bertahap tiap unit terjual.
Kalau tanah dibeli di muka, Rp27,75 miliar keluar sebelum ada pembeli.
Lahan yang dibutuhkan 55.500 m². Pada harga pasar Rp500.000/m², itulah beban yang harus ditalangi developer di Tahun 0 pada skema jual-beli biasa.
| Peruntukan | Luas | Nilai pasar |
|---|---|---|
| Kavling rumah dijual | 10.800 m² | Rp5,40 M |
| Jalan, taman & fasum | 7.200 m² | Rp3,60 M |
| Kebun alpukat | 37.500 m² | Rp18,75 M |
| TOTAL LAHAN | 55.500 m² | Rp27,75 M |
Luas kebun sengaja jauh lebih besar daripada area perumahannya. Justru kebun itulah yang membuat skema ini berbeda dari perumahan biasa.
Rp27,75 M
Keluar di Tahun 0, sebelum ada satu unit pun terjual. Ini yang membuat sebagian besar developer mundur sebelum pembicaraan dimulai.
Rp0
Tanah dibayar Rp60 juta per unit saat akad — hanya saat uang pembeli sudah masuk. Total Rp9,0 miliar, tersebar mengikuti penjualan.
Selisihnya bukan diskon. Tanah tetap dibayar penuh menurut harga pasarnya — yang berubah hanya kapan dibayarnya.
Lahan disetor, bukan dijual. Dan kebun ditanam lebih dulu.
Dua perubahan sederhana yang mengubah seluruh susunan risikonya.
Pemilik lahan menyerahkan lahannya untuk dikembangkan, lalu menerima Rp60 juta setiap satu unit terjual. Tidak ada uang tunai yang harus ia keluarkan, dan tidak ada risiko penjualan yang ia tanggung. Developer tidak perlu menalangi Rp27,75 miliar di depan — ia membayar tanah dari uang pembeli.
Kebun alpukat 3,75 ha ditanam di Tahun 0–1 dan mulai untung di Tahun 3 — tepat saat pemasaran rumah dimulai. Kebun menjadi penopang arus kas selama rumah belum laku, sekaligus pembeda produk yang membuat rumahnya lebih mudah dijual.
Rp0 tunai
Modalnya lahan, bukan uang.
Rp8,38 M
Dana terdalam, jauh di bawah Rp27,75 M kalau harus beli tanah.
Tahun 3
Bersamaan dengan mulainya pemasaran.
Halaman berikutnya memecah siapa menyetor apa, dan siapa menerima apa.
Tiga pihak, tiga peran yang tidak saling menumpuk.
| Pihak | Yang disetor | Yang diterima | Risiko yang ditanggung |
|---|---|---|---|
| Pemilik lahan | Lahan 55.500 m². Tidak ada uang tunai. | Rp60 juta per unit terjual, lalu seluruh hasil kebun sejak Tahun 9. | Praktis tidak ada. Bayaran tanah tetap diterima berapa pun hasil kebunnya. |
| Developer | Seluruh modal: infrastruktur, konstruksi, promosi, tim penjualan, perizinan, pajak penjualan, IPL, dan modal tanam kebun. | Hasil penjualan rumah, ditambah hasil kebun sampai penerimaannya 2× modal. | Risiko penjualan dan risiko panen. Inilah pihak yang paling menanggung. |
| Konsultan | Penyusunan struktur dan mempertemukan para pihak. Tanpa modal. | 1% dari nilai penjualan, ditambah 5% hasil kebun selama 10 tahun. | Tidak menanggung modal. Imbalannya ikut turun kalau panen meleset. |
Kebun ditanam di lahannya sendiri dan tidak pernah berpindah tangan. Developer hanya berhak atas hasil panennya sampai modalnya kembali 2×, bukan atas kebunnya. Sesudah itu seluruh panen menjadi hak pemilik lahan tanpa kewajiban apa pun.
Karena ia tidak perlu menalangi tanah Rp27,75 miliar di muka. Modal terdalamnya turun ke Rp8,38 miliar, dan sebagai gantinya ia mendapat hasil kebun sebagai penjamin pengembalian — senilai Rp10,59 miliar sampai Tahun 8 — sesuatu yang tidak ada di perumahan biasa.
Seluruh angka di halaman berikutnya bersumber dari Model B ver 3 — Pajak, Perizinan & Tim Penjualan.
Kebun ditanam dulu. Rumah dibangun setelah kebunnya berbuah.
Urutan ini bukan pilihan estetika. Kebun butuh tiga tahun sampai untung, dan tiga tahun itu dipakai untuk menyiapkan pasar — bukan dibiarkan kosong.
| Tahun | Yang dikerjakan | Arus kas developer |
|---|---|---|
| 0–1 | Kebun alpukat ditanam dua tahap, 3,75 ha. Modal tanam Rp2,67 miliar — seluruhnya dibiayai developer, belum ada kegiatan properti sama sekali. | −Rp1,34 M / tahun |
| 2 | Kebun dirawat, belum berbuah. Belum ada kegiatan properti. | −Rp0,47 M |
| 3 | Kebun mulai untung. Pemasaran rumah dimulai dengan kebun yang sudah bisa dilihat dan dipanen. Tim penjualan direkrut dan promosi berjalan. | −Rp0,65 M |
| 4 | Akad pertama dan pembangunan dimulai. 50 unit terjual. Titik kas terdalam. PPh final, perizinan dan sertifikat mulai keluar. | −Rp4,26 M |
| 5–6 | 50 unit per tahun. Kas kumulatif masih negatif sampai akhir Tahun 6. | +Rp1,50 M → +Rp3,69 M |
| 7 | Sisa pembayaran masuk, kebun makin produktif. Kas kumulatif berbalik positif. | +Rp8,17 M |
| 8 | Developer mencapai target ROI-nya. Tahun terakhir ia memanen kebun. | +Rp4,69 M |
| 9 | Kebun berpindah ke pemilik lahan. Developer selesai, modalnya sudah kembali 2,15×. | — |
Rumah dipasarkan saat kebunnya sudah berbuah, bukan saat masih berupa janji. Itu yang membuat pembeli percaya pada bagian yang paling sulit dipercaya.
150 rumah, Rp333,3 juta per unit — ditargetkan habis dalam tiga tahun.
150
Terjual 50 per tahun selama tiga tahun.
72 / 36 m²
Kavling 72 m², bangunan 36 m².
Rp333,3 jt
Biaya pokok Rp256,8 jt + margin, fee agen, dan promosi.
Rp49,99 M
Omset kotor 150 unit, sudah termasuk tanahnya.
| Susunan harga per unit | Nilai | Keterangan |
|---|---|---|
| Harga tanah | Rp60,0 jt | 120 m² lahan kotor @ Rp500rb (saleable area 60%), bukan 72 m² kavlingnya saja. |
| Biaya konstruksi | Rp144,0 jt | 36 m² @ Rp4 juta/m². |
| Infrastruktur & kawasan | Rp52,8 jt | Rp850rb/m² atas lahan non-saleable + Rp100rb/m² lahan kotor. |
| TOTAL BIAYA POKOK | Rp256,8 jt | Sebelum margin dan biaya penjualan. |
Harga tanah dibebankan atas lahan kotor, sebab tanah di bawah jalan dan fasum tetap harus dibayar ke pemilik lahan meski tidak bisa dijual.
Fee agen 4% (Rp2,00 M) dan fee konsultan 1% (Rp0,50 M) dari nilai penjualan, ditambah anggaran promosi 3% yang dikeluarkan tiap tahun selama masih ada unit belum laku.
- Kontraktor: 20% di muka, sisanya per progres.Sisa 80% dibayar bulanan mengikuti kemajuan pekerjaan selama 12 bulan. Karena akad rata-rata jatuh di bulan ke-6, yang keluar di tahun akad 60% dan sisanya 40% tahun berikutnya — bukan lagi 100% sekaligus.
- 50% pembeli memakai KPR.Bank mencairkan mengikuti progres pembangunan, jadi uangnya masuk jauh lebih cepat daripada cicilan tunai 23 bulan. Separuh sisanya tetap memakai cara lama.
Komisi agen tidak berubah karena dihitung per unit terjual. Yang membengkak adalah promosi dan IPL unit belum laku — dan itulah yang ditutup hasil kebun.
Rp145,92 miliar, tanpa mengeluarkan uang sepeser pun.
Modal pemilik lahan hanyalah lahannya sendiri. Pada harga perolehan 20% dari harga pasar sekarang, nilainya Rp5,55 miliar.
Rp9,00 M
Rp60 juta × 150 unit, diterima tunai saat akad di Tahun 4–6. Tidak menunggu proyek selesai.
Rp136,92 M
Setelah developer mencapai target ROI-nya, seluruh panen menjadi hak pemilik lahan sampai Tahun 25 dan seterusnya.
Rp145,92 M
IRR 27,7% — ROI 26,3× terhadap harga perolehan lahannya. Dihitung atas harga perolehan Rp5,55 M; kalau lahannya dinilai harga pasar Rp27,75 M, IRR-nya 11,4%.
Kebun tidak berhenti di Tahun 25. Angka ini terus berjalan selama kebunnya dirawat.
Pembanding jujur: menjual lahan putus hari ini menghasilkan Rp27,75 miliar sekali terima. Skema ini menghasilkan Rp145,92 miliar bertahap — dengan lahan yang tetap atas namanya sampai unit demi unit terjual.
Modal terdalam Rp8,38 miliar, kembali 2,15× pada Tahun 8.
Tanah tidak dibeli di muka dan kontraktor dibayar per progres — dana developer tinggal seperempat nilai lahannya.
Rp8,38 M
Sekaligus titik kas terdalam, di Tahun 4.
Rp18,04 M
Penjualan rumah + hasil kebun sampai Tahun 8.
2,15×
Masih di atas ambang 2,0×, tapi bantalannya jauh menipis dari 2,68× di versi 2.
18,7%
Hasil sampingan, bukan yang dijanjikan.
Kas berbalik positif di Tahun 7. Dari Tahun 9 kebun sepenuhnya berpindah ke pemilik lahan. Angka ini sudah memotong PPh final penjualan Rp1,25 M, perizinan dan sertifikat Rp2,25 M, serta gaji tim penjualan Rp1,20 M — tiga pos yang belum ada di versi 2.
Yang dijanjikan ke developer ROI 2,0×.
Developer berhak atas hasil kebun sampai penerimaannya 2 kali modal yang ia setor. Begitu ambang itu lewat, kebun berpindah sepenuhnya ke pemilik lahan — di skenario rencana pada Tahun 8, ROI 2,15×.
| Skenario | Kebun berpindah | Modal developer | Diterima | ROI | IRR | Pemilik lahan |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 th sold out, panen normal | Tahun 8 | Rp8,38 M | Rp18,04 M | 2,15× | 18,7% | Rp145,92 M |
| 5 th sold out, panen normal | Tahun 9 | Rp8,08 M | Rp19,37 M | 2,40× | 16,9% | Rp142,17 M |
| 7 th sold out, panen normal | Tahun 10 | Rp8,38 M | Rp21,81 M | 2,60× | 16,3% | Rp137,91 M |
| 10 th sold out, panen normal | Tahun 11 | Rp8,72 M | Rp23,77 M | 2,73× | 15,3% | Rp133,10 M |
| 3 th sold out, panen 50% | Tahun 11 | Rp8,54 M | Rp19,32 M | 2,26× | 16,7% | Rp71,05 M |
| 3 th sold out, panen telat 3 th | Tahun 12 | Rp9,84 M | Rp23,25 M | 2,36× | 15,7% | Rp109,67 M |
| 10 th sold out, panen telat 3 th | Tahun 14 | Rp13,73 M | Rp28,78 M | 2,10× | 10,1% | Rp100,59 M |
Tujuh skenario, termasuk yang paling buruk — penjualan molor sepuluh tahun sekaligus panen telat tiga tahun. Seluruhnya tetap melewati 2,0×. Yang berubah hanya berapa lama menunggunya.
Kenapa ROI di baris yang lambat justru lebih besar? Ambang 2,0× diperiksa setahun sekali, sementara hasil kebun naik terus tiap tahun. Makin belakangan ambang itu terlewati, makin besar panen di tahun penyeberangannya — Rp2,52 miliar di Tahun 9, tapi Rp4,49 miliar di Tahun 13. Kelebihan di atas 2,0× itu sisa lompatan, bukan imbalan atas lambatnya penjualan. Yang menunjukkan bahwa cepat lebih baik adalah kolom IRR: 17,4% kalau habis tiga tahun, turun ke 13,4% kalau molor sepuluh tahun — dan modalnya kembali empat tahun lebih awal.
Yang ditawarkan adalah urutan pembagian hasil, bukan garansi hasil. Kalau kebun gagal total, ROI 2× tidak tercapai dan tidak ada pihak yang bisa ditagih. Itu harus jelas sejak awal.
Kebun tidak pernah berpindah tangan — yang berpindah hanya hasil panennya.
Kebun 3,75 ha ditanam di lahan pemilik lahan dan tetap miliknya sejak hari pertama. Yang diatur hanyalah siapa memanen hasilnya, dan sampai kapan.
| Urutan pembagian hasil panen | Porsi | Sampai kapan |
|---|---|---|
| 1. Operator kebun | 25% dari hasil kotor | Selamanya. Dipotong paling awal, sebelum apa pun dibagi. |
| 2. Konsultan | 5% dari hasil bersih | Tahun 3 sampai Tahun 12, sepuluh tahun sejak kebun mulai untung. |
| 3. Developer | Sisanya | Sampai penerimaannya 2× modal — Tahun 8 di skenario rencana. Total Rp10,59 M. |
| 4. Pemilik lahan | Seluruhnya | Sejak Tahun 9 sampai seterusnya. Total Rp136,92 M sampai Tahun 25. |
Rp149,07 M
Setelah fee operator, sebelum dibagi ke pihak lain.
Rp2,67 M
Ditanggung developer di Tahun 0–1, bukan pemilik lahan.
94%
Dari seluruh hasil kebun 25 tahun.
Kebun juga berfungsi sebagai bantalan: saat rumah belum laku, hasil panen menutup IPL unit yang belum terjual dan biaya promosi yang terus berjalan.
Tanpa kebun, penjualan yang molor menghabiskan untungnya.
Pertanyaannya bukan mana yang lebih untung kalau semuanya lancar, tapi mana yang masih hidup kalau rumahnya lambat laku.
| Habis terjual | IRR dgn kebun | IRR tanpa |
|---|---|---|
| 3 tahun | 18,7% | 41,0% |
| 5 tahun | 16,9% | 18,1% |
| 7 tahun | 16,3% | 8,7% |
| 10 tahun | 15,3% | 2,0% |
IRR developer. Kolom “dengan kebun” sudah versi 3; kolom “tanpa” masih basis biaya versi 2 dan belum dibebani pajak, perizinan, dan tim penjualan — kalau ketiganya ikut dimasukkan, kolom itu turun juga, jadi selisih sebenarnya minimal selebar yang terlihat. Untuk pemilik lahan selisihnya jauh lebih lebar lagi: 27,7% dengan kebun versus 10,2% tanpa di skenario tercepat.
Tanpa kebun, developer unggul hanya kalau semuanya berjalan sempurna — 41,0% di tiga tahun, karena modalnya lebih kecil dan uangnya cepat kembali. Meleset dari rencana, keunggulan itu hilang: di tujuh tahun tinggal 8,7% lawan 16,3%, di sepuluh tahun praktis nol. Kebun menukar sedikit potensi di skenario terbaik dengan kepastian di semua skenario lain.
Kebun juga jadi bantalan: hasil panennya menutup IPL unit yang belum terjual, dan kewajiban ke pemilik lahan ikut mundur mengikuti penjualan.
Risikonya terukur, dan ditanggung pihak yang paling mampu menanggungnya.
| Risiko | Ditanggung siapa | Penanganan |
|---|---|---|
| Penjualan rumah molor | Developer | Diuji sampai penjualan molor sepuluh tahun: ROI developer tetap 2,73×. Hasil kebun menutup IPL dan promosi yang terus berjalan. |
| Panen di bawah proyeksi | Developer & pemilik lahan | Pada panen 50%, developer tetap 2,26×. Yang paling terdampak bagian pemilik lahan, dari Rp145,92 M menjadi Rp71,05 M — tetap jauh di atas nilai lahannya. |
| Kebun telat berbuah | Developer | Telat tiga tahun menggeser serah terima kebun dari Tahun 8 ke Tahun 12. Developer menunggu lebih lama, ROI tetap terlampaui. |
| Pemilik lahan menarik diri | Developer | Perlu diikat perjanjian yang mengunci lahan selama masa proyek, sebab developer sudah menanam kebun di atasnya sejak Tahun 0. |
| Biaya perizinan meleset | Pemilik lahan | Angka Rp15 juta per unit di model ini indikatif, bukan kuotasi — wajib dikonfirmasi sebelum dipakai ke investor. Yang menarik: ambang 2,0× tidak pernah jebol, karena mekanismenya menunda serah terima kebun sampai ambang itu terlampaui. Jadi kenaikan biaya tidak ditanggung developer, melainkan pemilik lahan — lewat mundurnya tahun serah. Diuji: Rp20 juta/unit menipiskan ROI ke 2,03× masih di Tahun 8; di Rp23,5 juta/unit serah mundur ke Tahun 9, ROI naik lagi ke 2,38×, dan bagian pemilik lahan turun Rp3,75 M. Setiap satu tahun kemunduran serah berharga Rp3,7–4,3 miliar bagi pemilik lahan. |
| Harga jual tidak diserap pasar | Developer | Rp333,3 juta untuk rumah 36/72 masih perlu diuji ke pasar setempat. Ini asumsi yang paling menentukan kecepatan penjualan. |
Dua risiko besarnya — kecepatan penjualan dan hasil panen — tidak menumpuk pada satu pihak, dan tidak saling memperparah. Kebun terus berbuah tanpa peduli rumahnya laku atau tidak, dan penjualan rumah tidak bergantung pada panen. Itu sebabnya seluruh skenario di halaman sebelumnya tetap melewati ambang 2,0×, termasuk yang paling buruk — walau di versi 3 bantalannya jauh menipis, tinggal 2,10×. Yang perlu dipahami pemilik lahan: ambang itu selalu terlampaui, sebab kalau kurang, serah terima kebun tinggal dimundurkan setahun lagi. Perlindungan developer dibayar oleh mundurnya penerimaan pemilik lahan, bukan oleh berkurangnya bagian developer.
Tiga pihak, dan tidak ada yang bisa benar-benar rugi.
| Pihak | Modal disetor | Total diterima | IRR | ROI | Catatan |
|---|---|---|---|---|---|
| Pemilik lahan | Lahan Rp5,55 M tunai Rp0 | Rp145,92 M | 27,7% | 26,3× | Bayaran tanah tetap diterima berapa pun hasil kebunnya. |
| Developer | Rp8,38 M tunai | Rp18,04 M | 18,7% | 2,15× | Dilindungi ambang ROI 2,0× di seluruh skenario yang diuji — perlindungannya bekerja dengan menunda serah terima kebun, jadi biayanya jatuh ke pemilik lahan. |
| Konsultan | — | Rp2,06 M | — | — | 1% dari penjualan + 5% hasil kebun sepuluh tahun. |
Tidak keluar uang, dan tetap untung dari bayaran tanah bahkan bila kebun gagal total.
Tidak perlu menalangi tanah Rp27,75 M, dan kontraktor dibayar mengikuti progres. Modalnya tinggal Rp8,38 M.
Fee properti diambil dari jatah agen, jadi tidak menambah biaya proyek.
Yang kami minta: persetujuan atas struktur dan urutan pembagian hasilnya, lalu penyusunan perjanjiannya oleh notaris. Seluruh angka bersifat proyeksi atas asumsi yang dapat diubah, bukan jaminan hasil.
Kebunnya sudah ada dan sudah panen — bukan konsep di atas kertas.
Seluruh rekaman berikut berasal dari kebun binaan operator yang kami usulkan, bukan video stok.
Sistem budidaya operator memakai tanaman pendamping (jambu sebagai umpan alami hama) dan pagar hidup produktif (salak) — keduanya ikut menghasilkan, bukan sekadar pelindung. Foto tim, pohon, dan varietasnya ada di materi lengkap operator: alpukat.djoko-saylendro.biz.id
Tim, pohon, dan buahnya — semuanya nyata dan bisa dikunjungi.
Varietas yang ditanam dipilih berdasarkan hasil per pohon dan daya serap pasar, bukan sekadar yang paling mudah dibibitkan.
Materi lengkap operator: alpukat.djoko-saylendro.biz.id. Kunjungan ke kebun binaan dapat diatur bila Direksi memerlukan pembuktian langsung.
Silakan ubah asumsinya sendiri — geser luas lahan, skema bagi hasil, dan asumsi harga, angkanya menghitung ulang saat itu juga. Kalkulator ini menghitung sisi kebunnya saja, terpisah dari model perumahan, dipakai untuk menguji apakah asumsi kebun di halaman sebelumnya masuk akal. Butuh layar lebih lega? Buka di tab terpisah. Seluruh hasil bersifat proyeksi atas asumsi yang dapat diubah, bukan jaminan hasil.
← → untuk berpindah slide